Il peut arriver qu’un propriétaire accepte à contrecœur d’accorder une servitude de passage sur son terrain. Il pourrait par exemple faire obstacle au voisin bénéficiaire de cette servitude en de laissant son véhicule sur le passage. Pour faire respecter vos droits, il vous faut connaître ce que dit la loi ainsi que les voies de recours envisageables.
La servitude de passage : que dit la loi ?
Définition
La servitude de passage est encadrée par les articles 682 à 685-1 du Code civil. C’est une situation où un propriétaire dont le terrain est enclavé obtient la possibilité de passer par la propriété du voisin pour entrer chez lui ou en sortir.
En effet, un terrain est dit enclavé lorsqu’il est entouré de toute part par des propriétés. Ce qui prive les occupants de toute possibilité d’accéder directement à la voie publique. On parle aussi d’enclavement lorsque le seul passage qui relie le terrain à la voie public ne permet pas un usage normal. Par exemple, un passage dangereux, impossible à aménager sans dépense excessive ou trop étroit pour le passage d’un véhicule.
En vertu de ce droit, les occupants d’un terrain enclavé peuvent aller et venir en passant par la propriété voisine. Afin que ce droit soit effectif, le voisin ne peut s’opposer à cette situation. Au contraire, il a l’obligation de libérer le passage, même si cela nécessite de créer une ouverture dans le mur séparant les deux propriétés.
La servitude de passage se rattache directement aux terrains concernés et non à la personne des propriétaires. Cela signifie que même si ces derniers vendaient leurs biens respectifs, cette situation subsisterait. À moins qu’une même personne devienne propriétaire des deux parcelles et que celles-ci ne fassent plus qu’une. Le terrain qui fait office de passage est appelé le ֧“fond servant” et celui qui en bénéficie est désigné le “fond dominant”.
La mise en place de la servitude de passage
La servitude de passage se crée automatiquement dès lors que l’enclave d’un terrain est constatée. Dans ce cas, elle est dite de plein droit et s’impose au propriétaire du fond servant. Mais il n’empêche que les deux propriétaires doivent s’entendre sur le tracé idéal. Au cas où ils n’aboutissent pas à un accord, le tribunal judiciaire décide à leur place.
Cette situation peut également naître à la suite d’un accord entre deux propriétaires, et ce même en l’absence d’une enclave sur l’un des terrains. Dans ce cas, elle est dite conventionnelle. Il est fortement recommandé de faire rédiger l’accord par un notaire.
Le passage de la servitude doit toujours suivre le trajet le plus court possible entre le terrain enclavé et la voie publique. Il faut aussi que son utilisation soit le moins dommageable possible au terrain traversé. Ce principe protège les intérêts du propriétaire qui subit la servitude, tout en garantissant un accès réel et pratique à celui qui en bénéficie.
Les droits et obligations des propriétaires dans le cadre d’une servitude de passage
Les droits et obligations du propriétaire du fond servant
Le propriétaire du fond servant conserve son droit de propriété. Il peut continuer à exploiter librement son terrain, mais sans empiéter sur le droit de passage de l’autre. La loi lui interdit formellement de rendre l’accès plus difficile en installant par exemple des obstacles sur le chemin ou en réduisant sa largeur. Le fait, par exemple, qu’il gare en permanence sa voiture ou une remorque sur le passage constitue une violation du droit de passage.
En contrepartie de cette contrainte, le propriétaire du fonds dominant lui verse une indemnité. Cette somme compense le préjudice causé par la perte de surface utilisable, la dévalorisation du terrain et les nuisances liées au passage de véhicules. Elle peut être versée en une seule fois ou sous forme de redevance périodique, selon ce que les parties décident.
Sauf accord contraire, l’entretien du passage revient normalement au propriétaire qui en profite, c’est-à-dire au fonds dominant. Si le fonds servant utilise également ce même chemin pour ses propres besoins, les deux voisins partagent les frais. Les contributions sont fixées en fonction de l’usage de chacun.
Les droits et obligations du propriétaire du fond dominant
Le bénéficiaire de la servitude doit utiliser le passage en respectant les limites prévues. Il ne peut pas emprunter un autre tracé que celui qui a été fixé, ni élargir le chemin de sa propre initiative. Il ne peut non plus changer la nature de son usage sans l’accord du voisin.
Une servitude de passage confère seulement le droit de circuler, à pied ou avec un véhicule, pour atteindre la voie publique ou regagner son domicile. Cela n’autorise en aucun le fond dominant à s’approprier le chemin. Surtout si cela bloque le passage et empêche d’autres personnes de circuler.
Il en va de même pour tout autre obstacle installé durablement. À moins qu’un accord formalisé ou une décision de justice prévoit expressément un droit de stationnement en plus du droit de passage.
Un propriétaire gare en permanence sa voiture en servitude de passage : quels sont les recours envisageables pour l’autre ?
Si le propriétaire du fond servant bloque durablement le passage avec son véhicule, l’autre peut tenter de le ramener à la raison grâce au dialogue.
Si cette voie échoue, l’étape suivante est une mise en demeure formelle. Cela consiste à adresser à l’intéressé une lettre lui rappelant ses contraintes et l’exhortant à libérer passage dans un délai précis.
S’il s’obstine toujours, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice ou saisir directement la justice en cas d’urgence. Avant de saisir un juge, pensez à rassembler des preuves (photographies datées du véhicule garé, copie de l’acte notarié ou du document établissant la servitude…).
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